Jak obniżyć koszty utrzymania nieruchomości?

Nowoczesny budynek to nie tylko mury, ale przede wszystkim wiele różnych systemów. Dla wygody użytkowników niezależnie od tego, czy mamy do czynienia z obiektem mieszkalnym, czy komercyjnym najważniejsze jest sprawne działanie całej infrastruktury oraz możliwie szybka reakcja w razie pojawienia się usterki. Wielu zarządców nieruchomości stosuje zasadę wybierania różnych podmiotów, które są odpowiedzialne za realizację poszczególnych zadań. Niestety takie rozwiązanie wydłuża czas reakcji na nieprzewidziane zdarzenia.

Poważnym problemem są także wyższe koszty. Istnieją jednak sprawdzone metody, które pozwalają zarówno na podniesienie jakości wykonywanych prac, jak i na redukcję kosztów. Sposobem na osiągnięcie takich rezultatów jest podpisanie umowy z firmą wyspecjalizowaną w obsłudze technicznej budynku. Zobaczmy, jakie zadania mogą być realizowane w takim przypadku i w jaki sposób przekłada się to na koszty utrzymania nieruchomości.

Co wiąże się z obsługą techniczną nieruchomości?

Dbanie o dobry stan techniczny nieruchomości wymaga stałego nadzoru ze strony fachowców potrafiących obsługiwać różnego typu instalacje. Współczesne budynki to nie tylko system centralnego ogrzewania, instalacja elektryczna, wodociągowo-kanalizacyjna, gazowa i wentylacyjna, ale często również okablowanie telekomunikacyjne i instalacja domofonowa w obiektach mieszkalnych. Nowoczesne apartamentowce i budynki biurowe to również wentylacja mechaniczna, system klimatyzacyjny oraz niejednokrotnie bardzo zaawansowane urządzenia przeciwpożarowe – system sygnalizacyjny, instalacja tryskaczowa, sieć hydrantów oraz urządzenia oddymiające.

Obsługa nieruchomości na najwyższym poziomie powinna zapewnić regularne przeglądy i serwisowanie całej infrastruktury zamontowanej w budynku. Ważne będzie nie tylko wykonywanie obowiązkowych przeglądów budynku, a w tym wentylacji, kominów, instalacji elektrycznej i gazowej, ale również szybkie wychwytywanie wszelkich niedociągnięć i usterek oraz ich sprawne usuwanie. Wszyscy fachowcy zatrudnieni do realizacji zadań tego rodzaju powinni mieć odpowiednią wiedzę i umiejętności, ale także wymagane uprawnienia. Dotyczy to przeprowadzania kontroli oraz napraw i konserwacji wybranych urządzeń, np. dźwigów osobowych.

W każdym budynku nawet tym, który został oddany do użytkowania stosunkowo niedawno, mogą przydarzyć się rozmaite poważniejsze i drobniejsze awarie. W budynkach mieszkalnych zdarzają się problemy z hydrauliką od zapchanego zlewu po cieknący kran, w budynkach użytkowych pojawiają się choćby wycieki z klimatyzacji, czy kłopoty z działaniem systemów kontroli dostępu, np. w postaci uszkodzonego zamka czy niedomykających się drzwi.

Nieruchomość to najczęściej nie tylko wnętrze budynku, ale również obszar wokół niego. Także tu bieżąca eksploatacja wymaga wiele uwagi i sporej ilości pracy. Trzeba dbać o stan infrastruktury parkingowej, sprawne działanie bram, szlabanów czy blokad i o nawierzchnię. Ważne jest również zimowe utrzymanie terenu, prace związane z odśnieżaniem dachu czy usuwaniem sopli.

Zarówno obiekty mieszkalne, jak i użytkowe co jakiś czas wymagają remontów lub przebudów. Potrzebna może być modernizacja części wspólnych, poszczególnych mieszkań czy wybranych pomieszczeń. Zdarza się również, że obiekt trzeba w całości lub w części przygotować do nowych wymagań – np. w związku z wprowadzeniem się nowych najemców czy nałożeniem dodatkowych obowiązków wynikających z wprowadzanych w życie kolejnych regulacji prawnych.

Dlaczego warto współpracować z jedną firmą świadczącą kompleksowe usługi obsługi technicznej nieruchomości?

Zakres zadań związanych z obsługą nieruchomości jest całkiem spory i obejmuje zarówno planowane kontrole, modernizacje czy przebudowy, jak i prace realizowane doraźnie. Każda nieruchomość potrzebuje sprawnego wykonywania usług hydraulicznych, elektrycznych, a także napraw ślusarskich czy regulacji stolarki okiennej. Niezbędne jest też dbanie o wszystkie systemy funkcjonujące w budynku, od kanalizacji aż po windy.

Wielu właścicieli nieruchomości decyduje się na zatrudnianie do każdego z pojawiających się zadań osobnych wykonawców. Choć takie rozwiązanie wygląda pozornie na tańsze, ponieważ płaci się tylko za wykonaną usługę, w rzeczywistości może przynosić więcej szkód niż pożytku. Podstawowym problemem jest to, że firmy znajdywane ad hoc nie znają ani samego budynku, ani zainstalowanych w nim urządzeń. W wielu przypadkach oznacza to, że przedstawicielom wykonawcy za każdym razem musi towarzyszyć przedstawiciel zarządcy, który będzie zmuszony do oprowadzania wynajętej ekipy i dokładnego wskazywania co i gdzie ma być zrobione.

Problemem bywa także to, że okazjonalni kontrahenci nie mają doświadczenia z systemami zamontowanymi w budynku, a w wielu przypadkach nie będą w stanie odpowiednio się nimi zająć. Co gorsza, może się zdarzyć, że będą próbowali zająć się usterką, której usunięcie będzie przekraczało ich kompetencje.

Wiele kłopotów może też wynikać z braku informacji o tym, jakie czynności konserwacyjne i naprawy były wykonywane wcześniej. Może to skutkować niepotrzebną wymianą elementów, które były w dobrym stanie technicznym i niezwracaniem należytej uwagi na pilniejsze sprawy.

O wiele lepszym rozwiązaniem będzie zdecydowanie się na współpracę z jedną firmą, która będzie w stanie kompleksowo przeprowadzić wszystkie niezbędne czynności. W ramach usług tego rodzaju wybrany wykonawca będzie na bieżąco kontrolował stan obiektu i wszystkich instalacji, dbał o terminowe wykonywanie koniecznych robót, a także realizował wszelkie bieżące naprawy. Wyspecjalizowana firma będzie też często w stanie wykonać wiele prac dodatkowych od specjalistycznych robót na wysokości, np. związanych z naprawą fasady, aż po typowe usługi „złotej rączki”, pozwalające na usuwanie wszelkich niedogodności i awarii.

Usługi jednego podmiotu, który jest w stanie szybko i terminowo wykonać wszystkie zlecenia to bardzo duży komfort dla zarządcy nieruchomości oraz jej użytkowników. Zwykle wiąże się również ze znacznymi oszczędnościami kosztów oraz ze zdecydowanie wyższym poziomem świadczonych usług.